Legit House / Decision Base　作成日 2026-05-10

旧法借地権付き戸建の住替え・売却方針レポート

対象物件: 神奈川県横浜市港北区内 旧法借地権付き戸建 作成: Legit House / 本資料は事例紹介用に一部情報を匿名化しています。個別のご相談は、Legit House / Decision Base 公式サイトのお問い合わせフォームよりご連絡ください。 作成日: 2026年5月10日

本報告書は 2026年5月10日 時点の情報に基づいています。 市場・法令の変化により前提が変わる可能性があります。 再調査をご希望の場合はご連絡ください。

この報告書の読み方（3ステップ）

現時点で確認できていない事項が 8 件あります。Section 8 の確認リストを参照してください。

Section 1: この報告書について

田中様から伺った状況を整理すると、問題は「この家が売れるかどうか」だけではなさそうです。40年近く住んできた家への愛着があり、一方で、更新料、建物の老朽化、地主とのやり取り、これからの暮らし方が同時に重なっています。

この報告書は、答えを押しつけるものではありません。借地権付き戸建という少し特殊な不動産について、今分かっていること、分かっていないこと、そして次に確認することを整理するための材料です。

調査範囲は、ヒアリングシート、登記・借地契約・更新合意・税資料・建物診断・修繕見積・REINS成約資料・周辺市場レポート、2026年5月10日時点の地主条件・住替え資金・10年保有コスト・家族合意に関する前提メモです。現地確認や個別行政照会は行っていません。

Section 2: 状況の整理（事実の確認）

2-1. 物件と権利関係

本件は、土地を所有しているのではなく、土地を借り、その上の建物を所有している形です。そのため、売却や建替えを考えるときには、通常の所有権土地とは違い、地主の承諾や借地契約の条件を合わせて見る必要があります。

2-2. 借地契約

次回更新は2029年前後がひとつの目安になります。ただし、次回更新料、譲渡承諾料、建替承諾料はまだ確認できていません。

2-3. 建物と保有コスト

現時点で毎年かかる固定的な負担は、地代・建物税・保険だけで約43万円です。ここに小修繕を加えると、年50から70万円程度の負担感になります。さらに、外壁・屋根・給湯器・内装・防蟻などの修繕見積は約317万円です。

10年保有する場合は、固定費だけで約532万円から632万円が見込まれます。ここには、大規模修繕、次回更新料、地代改定、解体費は含めていません。そのため、住み続ける案は「今すぐ売らない」だけでなく、「将来費用をどこまで受け止められるか」を確認する案として扱う必要があります。

住替え後の固定費との比較（参考）

横浜市内駅近の中古マンション（2LDK）に住替えた場合、管理費・修繕積立金の目安は月3〜5万円（年36〜60万円）です。現在の固定費（年約43万円）と比べると、住替え後の年間固定費は現状と近い水準になる可能性があります。差がつくのは、「売却手取り」と「住替え購入価格」の対比です。

2-4. 市場における位置づけ

REINS成約資料では、横浜市港北区内の借地権成約が13件確認されています。成約㎡単価は6.4万円/㎡から29.8万円/㎡、中央値は14.6万円/㎡でした。（詳細非公開）の借地権成約としては、99.00㎡、2,950万円、29.8万円/㎡の事例がありますが、成約時期が古いため、現在の価格判断には注意が必要です。

一方、所有権土地として見た周辺相場は強く、500m内の平均想定単価は35.4万円/㎡、対象地の所有権土地としての参考想定価格は5,411万円とされています。ただし、本件は借地権です。所有権土地の価格をそのまま本件の売却価格として扱うことはできません。

本物件の借地権価格参考幅（仮置き）

> 以下は実勢査定を取得する前の概算です。地主条件・建物状態・承諾料が確認できていないため、実際の売却価格はこの幅から大きく外れる可能性があります。

現時点の参考幅: 1,500〜2,500万円程度（建物状態・地主条件・承諾料の確認前）

この幅は、借地権取引経験のある不動産会社から複数の査定を取得することで初めて精度が上がります。REINS の事例数が少なく面積差が大きいため、同じ港北区の事例でも大きくばらつきます。

2-5. 関係者の状況

今の状況は、誰かが強く売却を進めているというより、「このまま持ち続けたときの負担」と「手放したときの現実性」を、まだ同じ表に置けていない状態に近いと思われます。

Section 3: 判断を妨げている重さ（課題の構造化）

見落とせない点が3つあります。ただ、これらはすべて、今から整理できることです。

課題1: 更新時期と地主条件が近づいている

2029年前後に次回更新が想定されます。2009年の更新料は120万円でしたが、次回更新料が同水準か、変更されるかは現時点では確認できていません。

売却する場合も、譲渡承諾料や承諾条件の確認が必要です。建替えや大規模な増改築を考える場合も、地主承諾が論点になります。まず、地主条件が見えないと、売却、居住継続、返還のどれも判断しづらい状態が続きます。

確認が必要な点: 譲渡承諾料、次回更新料、建替承諾料、底地売却意向、借地権買取意向。

課題2: 建物の老朽化が、暮らしと費用の両方に影響している

建物は1979年築で、新耐震基準前の建物です。簡易診断では、外壁、屋根、雨染み、給湯器、床、断熱に課題が確認されています。修繕見積は約317万円です。

この金額をかけて住み続けるのか、最小限の修繕にとどめて住替え準備を進めるのかで、今後の家計と気持ちの負担が変わります。修繕費をかけても、借地契約や更新の課題がなくなるわけではありません。

確認が必要な点: 安全性に関わる修繕の優先順位、解体した場合の借地権への影響、火災保険・地震保険の補償内容。

課題3: 愛着と老後の安心がぶつかっている

田中様は、40年近く住んできた家を簡単に手放したくない気持ちを持っています。一方で、田中 由美子様（妻）は階段や寒さ、病院や買い物への安心を考え、住替えに前向きです。お子様は相続予定がなく、この家を次世代へ引き継ぐ前提は強くありません。

このため、判断の中心は「いくらで売れるか」だけではなく、「これからの暮らしをどう軽くするか」にあります。

2026年内に地主条件、借地権査定、住替え予算を確認し、2027年前半に一次判断、2028年に更新前の最終方針確認、2029年前後に更新・売却・返還等を実行期限として置くと、先送りの状態を少し管理しやすくなります。

確認が必要な点: 住替え先の予算、希望エリア、売却代金と老後資金の関係。

Section 4: 見えていない可能性（価値の整理）

一方で、気づかれていない可能性もあります。ただし、それぞれ実現条件があります。

可能性1: 借地権付き建物としての出口は残っている

港北区内で借地権成約が13件確認されています。市場は所有権土地より薄いものの、借地権だから売れないと決める段階ではありません。

実現条件: 地主の譲渡承諾、承諾料、契約残存期間、建物状態、買主の金融機関対応を整理すること。

可能性2: 更新前に動ける時間がある

次回更新が2029年前後であれば、今から2から3年かけて、売却、居住継続、地主協議を比較できます。更新直前に慌てるより、条件を先に見える化できる時間があります。

実現条件: 2026年中に地主条件と査定価格を確認し、2027年以降の暮らし方と資金計画を並べること。

可能性3: 地主との関係性が入口になる

地主とは長年大きなトラブルがないとされています。地主通知書も、更新・建替え・譲渡を含めた方向性確認の打診という形です。敵対的に見るより、条件を整理して話す余地がありそうです。

実現条件: 口頭の感覚ではなく、譲渡、更新、建替え、買取、底地売却の論点表を作り、書面で確認すること。

Section 5: 3つの方向性（選択肢の提示）

3つの方向性を整理しました。どれが正解ということではありません。今の状況と、何を優先したいかによって、合う答えは変わります。

方向性1: 借地権付き建物として売却し、住替え準備に移る

概要: 地主へ譲渡承諾料・更新料・承諾条件を確認したうえで、借地権付き建物として売却可能性を査定します。その後、住替え予算と並べて判断します。

想定期間: 6から12か月。

この案が合う状況: 老後に大規模修繕や地主交渉を抱え続けることを避けたい場合。

この案の前提条件: 地主承諾、承諾料、借地権付き建物としての査定、住替え資金計画。

住替え後の確認事項: 購入価格または賃料、管理費・修繕積立金、引越費用、老後資金として残したい額。

想定経済性（仮置き・査定前の参考幅）

手取りと住替え購入価格の差額は、預貯金と必要に応じた住宅ローン（小規模）で補完する形が想定されます。査定取得・地主条件確認後に再計算してください。

方向性2: 更新まで居住し、最小修繕で期限付き再判断する

概要: 大きな投資は避け、居住継続に必要な最低限の修繕を行い、更新前に再判断します。

想定期間: 1から3年。

この案が合う状況: すぐに家を離れる気持ちの整理がつかない場合。

この案の前提条件: 安全上必要な修繕の優先順位、更新料の目安、田中 由美子様（妻）の生活負担への配慮。

費用上の注意: 10年保有時は固定費だけで約532万円から632万円が見込まれ、ここに大規模修繕・更新料・地代改定が加わる可能性があります。

方向性3: 地主への買取・底地同時売却を協議する

概要: 一般市場に出す前に、地主へ借地権・建物の買取、底地売却、底地・借地権の同時売却の可能性を確認します。

想定期間: 3から9か月。

この案が合う状況: 地主との関係を保ちながら、市場売却以外の出口を確認したい場合。

この案の前提条件: 地主の買取意向、底地売却意向、建物買取請求権の法的確認。

地主協議の具体的パターン

地主との関係が比較的良好なため、まずA・Bの意向を書面で確認することが出発点です。回答期限を設けて、不成立の場合は方向性1（市場売却）へ切り替える条件を事前に共有しておくことが重要です。

検討から外した主な選択肢

Section 6: 各方向性の比較（スコアリング）

スコアの根拠

Section 7: 考えなくていい状態への道筋

整理した結果、現時点では「借地権付き建物として売却し、住替え準備に移る」という方向性が、現在の状況に最も合っているように思えます。ただし、これは一つの見方です。別の優先順位があれば、答えは変わります。

あなたの状況に合っている理由

田中様が最も避けたいと話していたのは、老後に大規模修繕や地主交渉を抱え続けることでした。売却・住替えを主ルートに置くと、建物老朽化、更新料、将来相続の負担を同時に小さくできる可能性があります。

また、田中 由美子様（妻）の住替え希望、お子様が相続予定ではないこととも整合します。いきなり売却活動に入るのではなく、まず地主条件と査定価格を見える化することで、愛着を残したままでも判断しやすくなります。

実行ステップ

関係者別の進め方

Section 8: この報告書を読んだ後に

まず、これだけやってみてください。

今週中に進めること

1. 地主へ確認する条件表を作る。
2. 借地契約書、更新合意書、地主通知書、修繕見積を1つの資料セットにまとめる。
3. ご夫婦で、住替え先に求める条件を10個以内で書き出す。

不明事項の確認リスト

Legit House 相談窓口

本資料は事例紹介用に一部情報を匿名化しています。個別のご相談は、Legit House / Decision Base 公式サイトのお問い合わせフォームよりご連絡ください。

URL: https://legithouse.com/decision-base/

セカンドオピニオンについて

本報告書の内容について、他の専門家（税理士・司法書士・土地家屋調査士・他の不動産業者等）に意見を求めることを妨げるものではありません。必要に応じて複数の視点で確認することで、最終判断の精度を高めることができます。