Legit House / Decision Base　作成日 2026-07-13

実家戸建の整理レポート — 売る・貸す・残す・解体する、4つの方向性の比較

対象物件・案件名: 東京都大田区 木造2階建戸建（相続・3人共有・空き家） 作成: Legit House / 担当: Legit House / Decision Base 事務局 作成日: 2026年7月13日

本報告書は 2026年7月13日 時点の情報に基づいています。市場・法令の変化により前提が変わる可能性があります。再調査をご希望の場合はご連絡ください。

本報告書はモデルケースです。人物・物件は架空、市場データは実在の取引情報（REINS等）に基づいています。

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現時点で確認できていない事項が 10 件あります。→ Section 8 の確認リストを参照してください。

Section 1: この報告書について

お父様の岡田正雄様（仮名・依頼者の父・被相続人）が遺された大田区のご実家について、岡田誠様（仮名・依頼者）、高橋恵美様（仮名・依頼者の妹）、岡田隆様（仮名・依頼者の弟）の3人で持分3分の1ずつ共有されたまま、約1年半が経ちました。お話を伺うと、問題はご実家そのものにあるというより、「売る・貸す・残す・解体する」のどれがよいかを比べる物差しがないまま、判断が宙に浮いている状態にあるように思えます。誠様は「父が建てた家なので、貸せるなら残したい」。恵美様は「傷む前に早く売って現金で分けたい」。隆様は「兄に任せるが、損はしたくない」。誰かが間違ったことを言っているわけではありません。意見が少しずつ違うだけで、話し合いは盆と正月に2回、結論が出ずに流れています。

この報告書は、答えを押しつけるものではなく、整理の材料を提供するものです。4つの方向性を同じ物差し（手取り・負担・後戻りのしやすさ・ご家族の合意のしやすさ）の上に並べ、3人が同じ紙を見て話せる状態を作ることを目指します。

調査の範囲と限界も先にお伝えします。市場データは、REINS（不動産流通標準情報システム）に登録された大田区の直近2年の実際の取引（成約389件・在庫142件・賃貸在庫44件）に基づいています。一方、現地調査・建物調査・税務の個別判定は未実施で、費用や税額はすべて「想定」の概算です。とくに税金については、判断を左右する重要な特例があるため、本文中で繰り返し「税理士確認要」と記載しています。

Section 2: 状況の整理

物件の基本情報

市場における位置づけ（大田区・REINS直近2年の成約データより）

ご実家の土地面積帯（80〜130㎡）は、大田区で最も取引が厚い帯です。直近2年で更地・土地の成約が159件、中古戸建の成約が181件あり、「買い手がいない」心配のあるエリアではありません。

この水準から、ご実家の土地は更地として6,600〜8,000万円（中心目線 約7,000万円・想定）、古家付きの現況のままなら6,300〜7,500万円（中心目線 約6,700万円・想定）が実務的な目線になります。建物（築47年）の価格はほぼゼロ評価ですが、土地が整形・公道接道・再建築可であるため、リフォーム前提の実需や建替え需要が価格を支えます。なお、直近半年の成約単価は上昇しており（令和7年下期65.4→令和8年上期84.0万円/㎡・中央値）、少なくとも「下がるのを待つべき」局面を示すデータはありません。

保有コストの現状（想定・年間）

固定資産税・都市計画税 約15万円、火災保険 約2万円、水道・電気の基本料 約4万円、庭木剪定・見回り雑費 約4万円 —— 合計 年約25万円（1人あたり約8万円）。金額として致命的ではありませんが、「いつまで続くのか分からない」ことが、負担感の本体になっているように見受けられます。実際の手入れは恵美様（庭木）と誠様（月1回の見回り）に偏っています。

関係者の状況

3人とも連絡は良好で、対立はありません。「こじれているから動けない」のではなく、「決める材料と期限がないから動かない」——これが現状の正確な描写だと考えます。

Section 3: 判断を妨げている重さ

見落とせない点が3つあります。ただ、これらはすべて「今から対処できること」です。

課題①: 税の特例に期限があり、先送りの「価格」が大きい

現状: ご実家は1979年築（昭和56年5月以前）で、お父様が一人暮らしをされていたため、売却時に譲渡所得から控除を受けられる「空き家特例（被相続人居住用家屋の3,000万円特別控除）」の対象になり得ます（想定）。この特例には譲渡期限があり、相続開始から3年目の年末——本件では2028年12月末（想定）です。また相続人が3人の場合、控除額は1人あたり2,000万円になります（2024年以降の譲渡）。 時間的変化: 1979年の新築時の契約書類が見つからない場合、取得費は売却額の5%でしか計算できず、譲渡益が大きく出ます。その場合にこの特例が使えるかどうかで、税額が3人合計で約1,200万円変わり得る概算になります（Section 6）。期限を過ぎれば、この差はそのまま失われます。 確認が必要な点: 適用可否・要件の充足方法（耐震改修して売るか、解体して売るか等）・正確な控除額は、現時点では確認できていません。税理士確認要です。

課題②: 「誰も強く主張しない」まま、負担と傷みだけが進む

現状: 3人の関係は良好ですが、良好であるがゆえに、誰かが強く主張して決めることを全員が避けています。その間、手入れは恵美様と誠様に偏り、年約25万円の負担は続き、2階和室には雨染みの跡が出ています（原因未確認）。 時間的変化: 木造住宅は空き家期間が延びるほど傷みが加速し、「貸す」の改修費は増え、「売る」の値付けは下がる方向に働きます。また、万一どなたかに相続が発生すると共有者が増え、いま3人で済む合意が、より多くの人数の合意になります。 確認が必要な点: 雨染みの原因と建物の現状（建物状況調査・数万円〜・1〜2週間）。

課題③: 東側境界の一部が未確定

現状: 東側隣地との境界について筆界確認書がありません（争いはなし・想定）。 時間的変化: 売却時には確定測量（数十万円・1〜3ヶ月）が事実上必要になります。着手が遅れると、売却の意思決定から引渡しまでの期間がその分延び、特例期限との間合いが詰まります。 確認が必要な点: 測量の実費と隣地所有者の協力可否。争いがないため重大リスクではありませんが、どの方向性を選ぶ場合でも早めに動いて損のない項目です。

Section 4: 見えていない可能性

一方で、気づかれていない可能性もあります。ただし、それぞれ実現には条件があります。

可能性①: 市場は「待たなくていい」ことを示している

大田区の80〜130㎡帯は直近2年で成約159件（土地）と流動性が高く、直近半年の成約単価は上昇局面にあります（市場成約データより）。「もっと市況が良くなってから」と待つ理由は、少なくとも現時点のデータからは見つかりません。実現条件: 売出価格を在庫水準（成約比+17%）ではなく成約水準に寄せて設計すること。

可能性②: 特例が使えれば、手取りは想像より大きい

空き家特例が適用できる場合、3人それぞれの譲渡所得から各2,000万円まで控除され、概算では税負担が大きく圧縮されます（Section 6の試算では3人合計の税額が約1,300万円→約80万円）。「売っても税金でずいぶん取られるのだろう」という漠然とした不安は、確認によって解消できる種類のものです。実現条件: 期限（2028年末・想定）内の譲渡と、要件充足（耐震改修または解体等）・税理士確認。

可能性③: 「貸す」は気持ちの選択肢として成立し得る（数字は小さい）

戸建賃貸の募集は大田区で44件と薄く、ファミリー向け貸家には一定の需要があります。改修約550万円（想定）で月16〜20万円（想定）の賃料が見込め、改修費は約3年で回収できる計算です。収益性（資産価値約7,000万円に対して実質利回り約2.2%）は低いものの、「父の家を残しながら負担を収入に変える」選択肢として数字上は破綻していません。実現条件: 改修費の分担・収益の分配・将来の売り時について、3人の取り決めを先に作ること。入居中は売却しにくくなることの了解。

Section 5: 4つの方向性

通常、当社の整理レポートでは方向性を3つに絞りますが、本件はご相談の入口が「売る・貸す・残す・解体する、どれがよいか」という形をしているため、この4つをそのまま同じ物差しに載せます。どれが正解ということはありません。今の状況と、何を優先したいかによって、合う答えは変わります。

方向性①: 売る —— 古家付きのまま、現況で売却する

概要: 解体せず「古家付き土地」として一般市場へ売却する方法です。買主はリフォーム前提のご家族や建替え目的の実需が中心になります。 数字の見立て（想定）: 売却約6,700万円 → 諸費用（仲介手数料約238万円・確定測量約80万円・残置物処分約30万円）→ 税引き後の手元は特例適用なら約6,270万円（1人約2,090万円）。 想定期間: 約3〜6ヶ月。 この案が合う状況: 管理の負担と「いつまで続くのか」から解放され、3人で公平に分けることを優先したい場合。 前提条件: 3人の売却合意。東側境界の確定測量。空き家特例の要件確認（税理士）。

方向性②: 貸す —— 約550万円改修して、戸建賃貸にする

概要: 水回りと内装を改修し、管理会社に委託して貸し出す方法です。 数字の見立て（想定）: 改修約550万円 → 賃料月17万円（年204万円）− 経費年約47万円 → 手残り年約157万円（1人約52万円）。改修費回収まで約3.5年。 想定期間: 改修2〜3ヶ月＋入居者募集1〜3ヶ月。 この案が合う状況: 「父の家を手放す」決断を今はしたくない。負担を収入に変えながら、家を残したい場合。 前提条件: 改修費の分担と収益分配・修繕負担のルールを3人で先に合意すること。入居中は売りにくくなる（次に売れるタイミングが退去時になる）ことの了解。

方向性③: 残す —— 期限を決めて、今は動かない

概要: 現状維持です。ただし「なんとなくの先送り」ではなく、再判断の期限と条件を先に決めたうえで残します。 数字の見立て（想定）: 保有コスト年約25万円（1人約8万円）。ただし空き家特例の期限（2028年末・想定）を超えてから売る場合、税負担が3人合計で約1,200万円規模増え得ます。「残す」は無料ではなく、この金額が時間の価格になります。 想定期間: 再判断期限（推奨: 2027年中）まで。 この案が合う状況: 今年は決められない事情がある。まず材料（税・賃料・費用の実額）を揃えてから決めたい場合。 前提条件: 費用と手入れの分担を3人で決め直すこと。火災保険の空き家継続の確認。「いつ・何が分かったら決めるか」の合意。

方向性④: 解体する —— 更地にして売却（または暫定利用）

概要: 約250万円（想定）で建物を解体し、更地として売却する方法です。買主層が広がり、売りやすくなります。 数字の見立て（想定）: 更地売却約7,000万円 − 解体約250万円 − 諸費用約325万円 → 手元は方向性①とほぼ同水準（想定）。一方、売却せず駐車場等で持つ場合は、住宅用地の特例が外れて固定資産税が年40〜50万円規模（想定）に増え、月極2台程度の収入では収支が立ちにくい計算です。 想定期間: 解体1〜2ヶ月＋売却3〜6ヶ月。 この案が合う状況: 建物の傷みや管理の不安を先に消してしまいたい場合。 前提条件: 解体費の先行負担の合意。解体だけして売らない状態は税負担増のみが残ることの了解。着手前に特例の要件（耐震改修して売るか・解体して売るか）を税理士に確認する順序を守ること。

検討から外した主な選択肢と理由

• 持分だけの売却: 3人の関係が良好なため、価格が大きく下がるこの方法を選ぶ理由がありません（関係が変化した場合の最終手段です）。
• 調停・共有物分割などの法的手続き: 紛争がないため該当しません。
• 建て替えて賃貸経営: 第一種低層・容積100%（想定）では投資規模に対して収益が伸びず、3人共有のまま新たな借入を伴う投資は合意の可能性が低いと考えられるため外しました。
• 相続土地国庫帰属制度: 建物付きは対象外であり、本件は市場で十分売却可能なため該当しません。

Section 6: 各方向性の比較

4軸の比較（★は5段階）

• 経済性: ①は追加投資なしで手取り最大（特例期限内の場合）。④は同水準だが解体費の先行負担あり。③は年約25万円の実費に加え、特例失効という隠れたコストが最大。
• 速度: ③は「何もしない」ため最速、①④は測量・解体の分だけ期間を要する。
• 関係者への影響: ③は摩擦最小（ただし妹様の不満は残る）。①は誠様の、④は「家を壊す」ことへの心理的負荷。②は新しい取り決めを3人に求める。
• 残存課題: ①④は清算完了。②は共有関係と築古建物が残る。③はすべて先送り。

手取り試算表（想定・概算。税は税理士確認要）

• 譲渡税の概算前提: 取得費は概算取得費（売却額の5%）、譲渡費用は上表の費用、長期譲渡（税率20.315%）で計算。空き家特例は「相続人3人・各2,000万円控除」を仮置き。適用可否・金額は必ず税理士に確認してください。
• ①と④の手取りはほぼ同水準です。解体先行の利点（買主層が広がる・早く決まりやすい）と、先行費用・売れ残り時の固定資産税増のリスクを比べる形になります。
• この表で最も大きい差は「①と④の間」ではなく、「特例が使えるか使えないか」の間（約1,200万円）です。 どの方向に進むにせよ、まず確認すべきはここです。

Section 7: 考えなくていい状態への道筋

整理した結果、「期限を決めて残しながら、2027年中に『売る』か『貸す』かを決める。その前に、判断を左右する3つの数字（特例・賃料・費用の実額）を揃える」という進め方が、現在の状況に最も合っているように思えます。ただし、これは一つの見方です。別の優先順位があれば、答えは変わります。

あなたの状況に合っている理由: 岡田様ご一家が最も避けたいと話されていたのは「きょうだいの関係がこじれること」でした。いま材料がないまま多数決のように決めれば、誠様の「残したい」か恵美様の「早く売りたい」のどちらかが押し切られる形になります。一方、特例の期限（2028年末・想定）から逆算すると、測量・売却活動の期間を見ても2027年中に方針を決めれば十分間に合い、急いで今月決める必要はありません。「今は決めない。ただし、いつ・何が分かったら決めるかを決める」——これは3人の誰の意見も否定せず、かつ約1,200万円規模の期限を守れる、唯一の進め方です。

実行ステップ（誰が・何を・いつまでに）

関係者別の合意形成アプローチ

• 誠様（残したい）: 「貸す」の実額（賃料査定・改修見積）を先に取ることで、「残す選択肢もきちんと検討した」事実を作る。感情の議論を数字の議論に変える。
• 恵美様（早く売りたい）: 「2027年中に決める」という期限の合意そのものが答えになる。無期限の先送りではないことを、この報告書の期限（特例2028年末・想定）で示す。
• 隆様（任せるが損はしたくない）: 会議の前に本レポートと見積一式を共有し、「決め方」への同意を先に取る。帰京を待たずオンラインで足りる設計にする。

Section 8: この報告書を読んだ後に

まず、これだけやってみてください。

1. 税理士に空き家特例を確認する（今週の電話1本から。当社から税理士のご紹介も可能です）
2. 新築時の書類（契約書・領収書）を探す（見つかれば税の計算が大きく変わり得ます）
3. 3人で「2027年中に決める」ことだけ合意する（何に決めるかは、まだ決めなくて大丈夫です）

確認できていない事項（10件）

セカンドオピニオンについて

本報告書の内容について、他の専門家（税理士・司法書士・土地家屋調査士・他の不動産業者等）に意見を求めることを妨げるものではありません。整理した内容を持って他社にご相談いただいても構いません。必要に応じて複数の視点で確認することで、最終判断の精度を高めることができます。

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