不動産を複数人で相続しようとすると、トラブルに発展しやすい傾向にあります。また、複数の人と共同で所有している不動産である場合、他の相続人の同意がなければ自分の持ち分以外は売却することさえできません。
現在そのトラブルに直面し、共有状態の解消をしたいという方も多いのではないでしょうか。共有する不動産のトラブルを未然に防ぐためにも、まずは「共有持分」についての正しい理解が必要となるでしょう。
そこで不動産の共有持分に関する概要や注意点、売却の方法などを紹介します。
目次
不動産の共有持分とは？
1つの不動産を複数人で所有している状態で、それぞれがどれだけを所有するのかを割合として表したのが「共有持分」です。例えば住宅を購入する際、夫婦が半分ずつ所有権を持つこととします。
このとき登記簿には、夫婦それぞれが所有者として氏名と「持分2分の1」と記載されるのです。割合の決め方は不動産を購入時の出資金額で決まります。
ただし、共有持分とはあくまで概念的なものであることを認識しておく必要があるでしょう。目に見える形で50％を分割することはできません。
また共有物の維持を目的とした保存行為は、各共有者が単独で行うことができます。しかし、使用や利用、改良などを行う「管理行為」や「現状変更」にあたる行為には、それぞれ定められた数の「同意」が必要です。
不動産が共有持分となる経緯
では、どのような時に不動産を共有で所有することになるのでしょうか。いくつかの経緯を紹介します。
1つの不動産を共同で購入
前述のとおり、1つの不動産を複数人で共同して購入すると、その不動産は共有持分となります。ただ、土地と建物はそれぞれに登記が必要なため、共同購入する際は土地と建物それぞれに「誰がどれだけ支払うのか」をあらかじめ決めておく必要があるでしょう。
夫婦でペアローンを組んでを家を購入したり、親子で2世帯住宅を購入したりするときに共同購入するケースが多いです。
親などから不動産を相続
親などから不動産を相続した場合にも共有持分となる場合があります。この場合は故人の遺言書や遺産分割についての協議結果から持分が決定します。
もちろん単独で相続することもできますし、複数人の相続人で均等に相続する場合や法定相続割合に応じて決める場合もあります。
共有する不動産がさらに相続されると、共有持分が相続人の数だけ細分化されるのです。すると、不動産の売却時や、共有関係を解消し単独所有とするための共有者全員で行う遺産分割協議などがさらに難航する可能性が高まるでしょう。
不動産の共有持分に関わる注意点
共有持分はさまざまなトラブルの原因になることがあります。そこで共有持分に関わる注意点をいくつか見ていきましょう。
全員の合意が無ければ売却できない
共有持分となる不動産を売却するには、共有者全員の合意が必要です。また売却となると共有者だけでなく、配偶者や子供なども関わってくる場合もあるでしょう。
今は誰も住む予定の無い不動産であっても、共有者の1人が「いつかは家族で住みたい」と同意しなければ売却はできないのです。このような共有者間での意見の相違は、時間が経てば解決するものではありません。
長引けば長引くほど、共有者間での合意が難しくなるでしょう。
共有者の所在が不明となる場合も
共有持分の問題を解決しないまま相続が発生すると、さらに権利に関わる内容が複雑になります。最悪の場合、共有者の所在が不明となってしまい、不動産について何も行えなくなるケースもあるでしょう。
借入の担保にできない可能性がある
共有持分の不動産を担保にお金を借りる場合も、共有者全員の同意が必要となります。なぜなら不動産の売却と同様に「変更(処分)行為」に該当するからです。
不動産を担保としてお金を借りる際には抵当権の設定が必要となり、共有者全員が同意していることが条件となります。
賃貸する場合も契約変更しにくい
共有する不動産を賃貸する場合も、持分の過半数の同意が必要です。たとえ物件管理を共有者の1人だけが行っているとしても、物件を借りる人との契約内容の決定や変更は「管理行為」にあたります。
このパターンの同意は人数ではなく、あくまで「持分」であることも注意しましょう。
相続した共有持分の不動産を売却する方法
共有の不動産についてのトラブルの多くは「売却」に関わるものです。そこで共有持分を売却するポイントや注意点を解説します。
共有者全員の同意のもとで売却
自らの共有持分のみ売却することは法律上は問題ありません。他の共有者の同意がなくても、単独で売却できます。
ただし、相談もなく売却したとなると、他の共有者とトラブルになる可能性が高いです。信頼関係を崩さないためにも、自身の持分を売却する際は事前に他の共有者に相談し、全員の同意がある状況で売却することをおすすめします。
しかし実際には、持分のみで買主を見つけるのは簡単なことではありません。売却価格も市場価格より安くなることが多いため、注意しましょう。
事前に土地を分筆して売却
共有する不動産が「土地」である場合、一定以上の大きさがあれば分筆をして売却することも方法もあります。分筆とは、1つの土地を分割して登記することで単独所有することです。
ただし、分筆はあくまで分割した土地それぞれを所有するだけです。土地の全てを所有するには、分筆後に持分を受け渡す必要があります。
しかし、分筆にはお金がかかったり、境界確定のために測量が必要となったりなど手続きの手間が発生します。分割した土地を所有者ごとに登記するなどの手続きの多さが負担となるでしょう。
なお、共有名義人が3人以上いる場合や立地の状況次第では、評価額を同じになるように分筆すること自体が難しい場合もあるので注意が必要です。
自分の共有持分を他の共有者に売却
他の共有者に自分の共有持分を売却する方法もあります。この場合、売買し合う共有者以外に同意を取る必要ありません。
共有持分の不動産に共有者の1人が住んでいる場合などは、この方法を取ることが多いでしょう。ただし共有者間で折り合いがつかない場合は、売買に応じてもらえなかったり、その価格がまとまらなかったりなどのデメリットも考えられます。
また市場価格よりも著しく安い価格で売却すると税務署から贈与とみなされて、買い取った共有者に贈与税が課せられる可能性もあるので注意しましょう。
信頼できる不動産業者に依頼
信頼できる不動産業者に売却依頼することも方法のひとつです。不動産業者の中には、共有持分や再建築不可物件などの特殊な事情に強い業者もあります。
相続による共有持分の問題は第三者に相談
相続による共有持分の場合、自分1人では他の共有者を説得できない場合があります。その際は不動産業者や税理士といった専門家に第三者として相談できる環境が必要です。
共有持分に関する知識や経験がある第三者が加わることで、共有者全員が売却のメリット・デメリットや売却後の影響について共通の認識を持つことができます。共有者それぞれが納得のいく形で解決するためにも、しっかりと共有者間の関係を大事にしていきましょう。
将来の世代にトラブルを先送りしないためにも、共有に関する問題は早めに話し合い、解消しておくことをおすすめします。
弊社にもぜひ気軽に相談してください。
弊社で買い取ることも可能ですので、売りたいという方も問い合わせからどうぞご連絡ください。
