戸建でもマンションでも、家を買うときに土地は所有するものだと思っている人が多いと思います。土地の権利には所有権以外にも借地権があり、借地権だって家を建てることができます。
費用を押さえて住宅を建てるには向いている一方で、住宅ローンの難易度は上がったり毎月賃料がかかったりします。
ここでは、上手に借地を利用したい人に向けて、借地権の特徴と種類、住宅ローンついて説明していきます。
目次
借地権とは
借地は分かりにくいという声をよく聞きます。借地で使われる用語が他で使われない独自のものであるからというのが１つの理由にありそうです。
まずは借地権の説明に使用する用語を紹介します。
- 底地 ：借地権のついている土地
- 地主 ：底地の所有者（「底地権者」「借地権設定者」とも言う）
- 借地人 ：土地を借りる人（「借地権者」とも言う）
- 地代 ：借地の賃料
紹介した用語の関係性を説明すると次のようになります。
「地主」が所有している土地に借地権を設定して貸し出しを行うと、その土地は「底地」となり、底地を借りている人は「借地人」と呼ばれます。
借地人は地主に対して土地を借りる対価として「地代」を毎月支払います。
そして、借地人にとって借地権にはこのようなメリットとデメリットがあります。
借地権のメリット
- 土地に対する固定資産税や都市計画税などの土地にかかる税金がかからない
- 所有権と比べて土地の価格が割安である
借地権のデメリット
- 毎月地主に地代を支払う必要がある
- 建て替えやリフォームをする際に地主の許可が必要な場合がある
資金面を考えると、借地権は所有権より安く手に入れることができますので、リーズナブルに住宅が欲しい人には向いている土地の取得方法と言えます。地代が掛かることを考慮しなければいけませんが、固定資産税がかからないことを考えるととてもリーズナブルな地代で済む場合もあります。
一方で、権利の内容を考えたときに、借地権の種類には気を付けた方が良いと思います。この後、借地権の種類について解説しておりますので、その違いを理解しあなたに合った借地を見つけることをおススメします。
借地権の種類
借地権は、以前からあった旧法の「旧借地権」と1992年（平成4年）8月に制定された借地借家法の「普通借地権」と「定期借地権」に分けることができます。
借地権は存続期間も長く、譲渡が可能で、更新可能なものもあるために、現在も旧法と新法が混在しており、この状況は今後も続くでしょう。
定期借地権には「一般定期借地権」、「建物譲渡特約付借地権」、「事業用定期借地権」、「一時使用目的の借地権」の４種類がありますが、住宅向けに戸建てやマンションで使用されることの多い一般定期借地権のみを説明します。
旧借地権
借地人の権利が強い
旧借地権は契約期限が決まっていますが更新することで期限を延長することができます。
つまり、借地人が土地を借り続けることが可能で、地主は土地を取り戻すのは非常に困難です。
新法が制定された後（1992年8月以降）の契約更新であっても旧借地権のままであり、自動的に新法に切り替わることはありません。新法に切り替えるためには地主と借地人の合意の上に契約を新たに結びなおす必要があります。
契約期間
契約期間は建物の構造によって異なります。
- 木造等の場合は最低期間が20年、法定存続期間※は30年、更新後の期間は20年となっています。
- 鉄骨造や鉄筋コンクリート造の場合は最低期間が30年、法定存続期間※が60年、更新後の期間は30年となっています。※借地契約で存続期間の定めをしていない場合の借地権の存続期間
普通借地権
借地人の権利が強い
普通借地権は旧借地権と同様に契約期限が決まっていますが、更新することで期限を延長することができます。
こちらも、借地人が土地を借り続けることが可能で、地主は土地を取り戻すのは非常に困難です。
契約期間
建物の構造によらず一律で30年、1回目の更新後の期間は20年、2回目以降の更新後の期間は10年となっています。
定期借地権（一般定期借地権）
地主の権利が強い
契約の更新がなく、定められた期間の満了で借地人は地主に土地を返還しますので、地主は確実に土地を取り戻すことができます。返還時、借地人が更地にする必要があり、建物の買い取りを地主に請求することはできません。
契約期間
存続期間は50年以上です。
ここで、気にしてほしいポイントは「旧借地権」と「普通借地権」は更新が可能で、「定期借地権」は更新できないということです。
あなたが購入するマンションや戸建が定期借地の上に立っているときは注意してください。
残存年数の期間が十分にあり、その年数だけ住めれば良いという方以外には定期借地は選択しない方が良いでしょう。
借地権でも住宅ローンが組める
金融機関は貸付金の回収を確実に行うために、住宅ローンの際には土地と建物に抵当権を設定しますが、借地権は土地を借りる権利のため、通常は土地に抵当権を設定できません。
これが所有権に比べて住宅ローンの難易度が上がる理由です。
底地に抵当権を設定できなくても、借地権では住宅ローンが組めないわけではありません。
次のような方法で取り組み可能です。
銀行
銀行によっては、借地権の契約残存期間内に返済期間を限定することがあります。
一方で、旧借地権であれば借地人の権利が強いので、残存期間の制限を課さないという銀行もあります。
フラット35
フラット35では借地権でも対応可能で、銀行の住宅ローンより良い条件となることも多いです。
必要要件もありますので、借地権の条件と比較してみてください。
参考＞＞＞[フラット３５]敷地が借地の場合
ノンバンク
金融機関もフラット35も難しい場合はノンバンクを検討しましょう。
自己資金は2割以上必要で、金利は4%程度、といった条件になりますが、ノンバンクでしか扱えない物件は金額的にも割安な場合も多いです。
借地の住宅ローンで注意が必要な点があります。
それは、「地主の承諾書」です。借地人の建物は所有権となりますので、この建物の処分ができるように金融機関の所定の書式で地主の承諾書を用意し、地主に署名捺印してもらいます。
ただ、この書面は金融機関のリスク回避のための書面で、実印の捺印を求められますので、一般の地主の方からは承諾いただけないこともあります。
地主の承諾がなくても取り扱う金融機関によってはフラット３５であれば利用できる場合もありますので、金融機関に問い合わせて承諾書の要否について事前に確認すると良いと思います。
不動産売買契約の前に、「地主の承諾書」を解決する方法の見込みは立てておきましょう。
終わりに
いかがでしたか。上手に借地を利用したい人に向けて、借地権の特徴と種類、住宅ローンの使い方について説明しました。
今回の内容を参考に、借地の良い面を活かして上手に利用してください。
弊社でも借地の相談を承っておりますので、売買や活用をお考えの方も問い合わせからお気軽にご連絡ください。
