売り買いできるモノの中で、最も大きくて面倒なのは不動産だといってよいでしょう。不動産は登記することで権利が管理され、売買するにも法律上のさまざまな手続きを踏まなくてはなりません。
さらにその所有者が1人ではなく「共有名義」だとしたならば、その手続きは手間がかかってもっと面倒になるはずです。共有名義とは何か、共有名義の不動産を売却するにはどんな方法があるのか、この記事ではそのカギとなる持分割合の意味も交えてわかりやすく解説します。
目次
共有名義の不動産とは何か？
どんなものでも売却するためには、それを「所有している人」の了承が必須です。
不動産では所有者を「名義人」といいますが、共有名義の不動産を売却するには、不動産におけるこの共有名義についてきちんと理解しておく必要があります。
不動産を共有するということ
不動産が共有名義であるということは、複数の所有者がひとつの不動産を共有している状態を表しています。一般的に、不動産を購入するには多額の資金が必要です。住宅ローンで借り入れるなど資金を得る方法はさまざまですが、なかには夫婦や両親などと自分を含めた複数で購入することもあります。
その場合、それぞれが支出した金額の割合に応じて「所有する権利」が認められます。そうすると、権利の割合はどうであれ不動産は「自分だけが所有しているわけではない」状態であり、その不動産を売却するには自分以外の「所有者」の了承が必要となるのです。
そのため、不動産売却では名義人が「1人」か「複数」かで手続きが大きく異なり、必要な書類を用意したり了承を得たりする手間も増えることになります。
共有名義でできることとできないこと
不動産を共有名義にするのは、メリットを得るためというよりも、一般的には「共有名義にしなければ不動産を購入できないから」という場合が多いようです。共有名義には次のようなデメリットが挙げられます。
- 自分の意思だけでは売却できない
- 共有名義人が死亡すると相続の対象となり、遺産として分割される場合がある
- 共有名義人が配偶者であった場合、離婚すると売却しなくてはならないことが多い
- 登記や住宅ローンの諸経費など費用が人数分かかる
対して、共有名義には次のような税制上の優遇が人数分受けられる「メリット」もあります。
- 住宅ローン控除
- 売却時の特別控除
ただしこれらのメリットは、共有名義人に今後も安定収入があることが前提です。万が一のリスクが高いデメリットの方が深刻だといえるでしょう。ましてや売却となると権利や法定手続きは非常に複雑です。どうしてもという理由がない限り、あまりおすすめできない所有方法だといえます。
売却で特に重要な「共有持分割合」
土地を共有名義にする場合、名義人ごとの所有権の割合を示すことを「持分割合」といいます。持分割合は、土地を購入したときに「出した金額」や、相続の割合によって決まります。
例えば、夫婦で諸費用を含めて5,000万円の不動産を購入した場合、夫が3,000万円を負担したとすると5分の3、2,000万円を負担した妻には5分の2がそれぞれの共有持分となり、相続で不動産を共有名義にする場合は、法定相続の割合がそのまま共有持分割合とするのが一般的です。
共有名義の不動産を売却する方法
複数人で共有する不動産を売却する3つの方法を解説します。
すべての名義人の了承を得て売却する
名義人全員の了承を得れば、売却は可能です。
それぞれの名義人と売却する金額や持分割合、諸経費を含めた負担の割合について協議し、身分証明書など手続きに必要な書類を用意する必要があります。ここで1人でも共有名義人が反対すると売却はできません。共有名義人が多ければ多いほど手間も時間もかかるので、時間的な余裕も必要になるかもしれません。
名義人を自分1人にまとめる
不動産の名義が自分1人なら、売却手続きはごく簡単になります。
すべての共有名義人から持分割合を購入すれば、了承など必要なくなるのです。とはいえ、購入するにはそれだけの資金が必要ですし、こちらから持ちかけることになるので、諸経費を自分が負担することになってもやむを得ないかもしれません。
持分割合だけを売却する
ほかの共有名義人に自分の持分割合を売却することも可能です。
その場合、別の共有名義人の了承は不要ですが、この方法は物理的に分けられない建物には適用できず、持分割合が明確な土地の場合にだけ使える限定的な方法であることには注意しましょう。
共有名義の不動産売却で注意すべきこと
共有不動産には、売却方法以外にも注意すべき点があります。ここでは、特に気をつけたいポイントを3つ解説します。
売却に必要な書類とは
共有名義の不動産を売却するには、すべての共有名義人の了承を得るほかに次のような情報や書類が必要です。
登記済権利証または登記識別情報
登記済権利証とは、不動産の登記が完了した際に登記名義人に対して交付されるもので、登記人が正当な土地の所有者であることを証明する書類をいいます。平成18年からは、これに代わって「登記識別情報」が発行されるようになりました。登記識別情報は登記済権利証と同じ役割を果たしますが、形式は「書類」ではなく「12桁の英数字」が通知されることになったのです。
申請した人だけに通知される極秘情報であり、漏洩してしまうとその番号を知った人が不動産の権利者だと判断されることにもなるので、通知を受け取ったならば厳重に保管しなければなりません。
土地測量図および境界確認書
これは、売却する土地の面積と隣地との境界を示す書類です。もしも境界が不明確であった場合、売却後に購入者や近隣の土地の権利者とトラブルになる可能性があります。売却の前に、近隣の土地の権利者と協議して境界を確定し、土地測量図と境界線確認書は必ず作成しておきましょう。
名義人の身分証明書と実印・印鑑証明書
不動産の売却には名義人の身分証明書が必要です。売買契約書にはすべての共有名義人が実印を押印して印鑑証明を添付し、署名しなくてはなりません。
共有名義人は間違いなく確認する
もしも共有名義人が死亡して相続が発生した際、相続人が複数であれば共有持分がさらに細分化されることになります。相続以外にもさまざまな事情から共有名義人が増えることは充分あり得ることです。共有不動産を売却する場合には共有名義人「全員」の了承と書類が必要になるので、売却する前には必ず現在の共有名義人全員を確認しておく必要があります。
ローン残債があれば一括返済が必要
不動産は、原則として売却する前に住宅ローンの残債をすべて返済しておかなくてはなりません。売却で受け取った資金で返済できればよいものの、それが残債より少なければ残りを共有名義人と一緒に負担する必要もあります。もしも高額で売却できて利益が出た場合には、共有名義人とともに不動産の譲渡所得税を納付しなくてはなりません。
不動産は、売却契約ですべてが完了するわけではありません。すべての手続きがいつどこで完了するのか、トータルで必要な資金はいくらかなど、信頼のおける不動産業者などの専門家に確認しておくとよいでしょう。
終わりに
共有名義の不動産を売却するには、名義人全員の了承を得るためにすべての共有名義人を確認し、登記済権利証や登記識別情報を用意することから始めます。一人ひとりに売却の了承を得て、実印や身分証明書を含めたさまざまな書類を用意してもらうことも必要です。住宅ローンの残債の一括返済や不足する資金、不動産譲渡所得税の負担割合についても細かく確認しておくとよいでしょう。
資金に余裕があるならば共有名義人から持分割合を買い取り、名義を自分1人にまとめてしまうと売却手続きはずっと簡単になります。ただし、どの売却方法が適切かは状況によっても変わります。信頼できる不動産業者などの専門家の意見も参考に慎重に検討する必要があるでしょう。
共有持分の売却を考えている方は、ぜひ弊社にお気軽にご相談ください。所有されている不動産の状況に合わせてより良い方法を検討、提案させていただきます。
