一都三県｜投資用不動産の判断整理

売るか、持ち続けるか。
判断材料を先に揃える。

価格、残債、収支、修繕、判断期限を同じ前提で整理します。まずはモデルケースの判断メモで、今動く条件と待つ条件をご確認ください。

購入前の具体物件については第二導線として受け付けます。最初の90日は、保有中の物件の売却・保有判断を優先します。

判断メモの見本を見る Decision Baseの無料整理レポートを作る

相続・空き家の相談を前提とした設問構成です。投資用の場合は、最初の質問で「それ以外の不動産」を選び、自由記述に残債・収支・売却状況をご記入ください。

無料整理レポートはDecision Baseが自動作成します。Investmentの判断メモは、人が個別資料を確認する別の構想です。

入力前に無料レポートの実物見本を見る

Start with the situation

いま、どの判断で止まっていますか。

物件の良し悪しを決める前に、判断イベントと期限を特定します。

01｜第一対象

保有・売却・条件見直しを迷っている

赤字、空室、残債、修繕、売却停滞、金利・返済条件を、同じ時点の資料で整理します。

02｜第二導線

具体物件を購入前に整理したい

他社から提示された候補について、前提・収支・出口・未確認事項を分けます。

03｜関連する判断

相続した収益物件の扱いを決めたい

権利関係や税務の個別結論は専門家へ確認し、売却・保有を比べる資料を整理します。

One-page decision memo

出口判断レビューの判断メモ

結論を先に置かず、確認できたこと・未確認・比較条件・再判断日を1ページで読める形にします。

モデルケース

判断材料を説明するために作成したモデルケースです。実在する顧客・物件や、実際に寄せられた感想ではありません。

一都三県｜賃貸中区分マンション

月次赤字の物件を、売るか期限付きで持つか

前提整理中

置いている前提

  • ローン残債 2,000万円
  • 月額賃料 9万円
  • 返済・管理費等の月額支出 12万円
  • 税引前の月次収支 マイナス3万円
  • 次の賃貸借更新まで8か月

個別案件では未確認

  • 現在の売却可能価格と査定条件
  • 売却費用、税の影響、必要な自己資金
  • 退去時費用、空室期間、賃料改定余地
  • 修繕積立金の改定予定と修繕計画
3つの方向を同じ前提で比較
方向 現時点で言えること 判断前に確認すること
現況で売却 売却手取りは、査定価格・残債・費用が揃うまで算出できない 複数査定の前提、残債証明、売却諸費用、税務確認
期限を決めて保有 現在の仮定では年間36万円、更新まで8か月なら24万円の税引前持ち出し 空室・退去費、金利、修繕、8か月後の再査定条件
条件を見直して保有 効果は未計算。改善できると断定しない 金融機関の返済試算、賃貸条件、管理・修繕費の見直し余地

判断が変わる条件

  • 売却時の手取りと追加自己資金の上限
  • 税引前・税引後の実質収支
  • 退去・修繕・金利見直しの時期
  • 8か月後に再判断する資料更新日

次の確認順序

  1. 返済予定表と直近12か月の収支を揃える
  2. 査定価格、条件、売却費用を確認する
  3. 8か月保有する場合の追加負担を確認する
  4. 同じ表で比較し、再判断日を決める

このモデルケースの数値は、個別物件の査定額、税額、賃料、工事費を示すものではありません。実際の判断では、現地・契約・管理・金融・税務等の個別資料を確認します。

Four evidence areas

確認する4つの領域

見た目の利回りではなく、判断が変わる資料と期限を揃えます。

01

価格・残債・売却手取り

価格だけでなく、残債、諸費用、税の確認先を分けます。

02

直近12か月の実質収支

賃料、返済、管理、税、保険、修繕を同じ期間で見ます。

03

建物・管理・賃貸借

退去、空室、修繕計画、管理条件が判断へ与える影響を確認します。

04

判断期限・再確認日

更新、金利見直し、修繕など、判断を先送りしない日を決めます。

Scope and limits

行うことと、行わないこと

提供範囲を先に開示し、期待値を揃えます。

行うこと

  • 事実、仮定、不明点を分ける
  • 売却、期限付き保有、条件見直しを同じ前提で比べる
  • 次に確認する資料、確認先、再判断日を整理する

行わないこと

  • 価格、利回り、融資、成約の保証
  • 税務・法務上の個別結論
  • 不動産鑑定評価
  • 無条件の全国・全物件対応
  • 相談した人への仲介の義務付け

Process

結論ではなく、確認順序をつくる。

守れない所要時間や返信期限は約束せず、作業の境界を示します。

  1. 1

    相談テーマを送る

    分かる範囲の状況と、いつまでに何を決めたいかを共有します。

  2. 2

    適合を確認する

    対象、資料、判断期限が今回の整理に合うか確認します。

  3. 3

    前提を分ける

    事実、仮定、不明点を分け、追加確認先を決めます。

  4. 4

    3方向を比較する

    売却、期限付き保有、条件見直しを同じ時点の前提で比べます。

  5. 5

    作成条件を案内する

    対象と資料が合う場合に、判断メモの作成条件をご案内します。

  6. 6

    必要な実行だけ分ける

    仲介等が必要な場合だけ、取引態様と報酬を説明して別契約へ進みます。

対象と資料が合う場合に、判断メモの作成をご案内します。費用が発生する場合は、内容と金額を事前にお伝えし、ご了承いただいてから着手します。

People and license

誰が、どの立場で整理するか。

結果実績ではなく、会社・免許・担当者・提供境界を確認できる形にします。

代表取締役

本間 洋

2018年に現代表へ就任。前職はソニー株式会社で15年、設計エンジニア、商品・事業企画に従事しました。

会社と担当者の詳細を見る
運営会社
有限会社Legit House
免許
宅地建物取引業 東京都知事(6)第79432号
会社歴
創業25年
所在地
東京都中央区銀座6-14-8 銀座石井ビル6階
対応エリア
東京都・神奈川県・千葉県・埼玉県（一都三県）

Fees and interests

費用と報酬の立場を、先に開示します。

このページからのご相談のみで契約や費用が発生することはありません。仲介その他の業務をご依頼いただく場合は、取引態様と報酬を事前に説明します。

当社は宅地建物取引業者であり、売却や購入をご依頼いただいた場合は仲介報酬を受け取ります。この整理は、取引しないという選択肢を含めて比較するために行います。

FAQ

相談前によくある確認

無料査定との違いは何ですか。

無料査定は主に売却価格の見積りです。この整理では、価格だけでなく残債、売却費用、保有収支、修繕、判断期限を同じ表に置き、売る・持つ・条件を変えるの比較に使います。

相談したら売却を依頼する必要がありますか。

ありません。取引しない、期限を決めて保有する、条件を見直すという方向も比較します。仲介等を依頼する場合は別途、取引態様と報酬を事前に説明します。

何を準備すればよいですか。

返済予定表、直近12か月の入出金、賃貸借契約、管理明細、修繕計画、査定資料など、手元にあるものから確認します。最初から全て揃っている必要はありません。

税務・法務・融資の結論も出しますか。

個別の税務・法務判断や融資承認は行いません。必要な確認事項を整理し、税理士、司法書士、金融機関等へ確認する論点を分けます。

対象エリア・物件種別はどこまでですか。

現在は一都三県の投資用マンション・収益物件について、内容を確認したうえで順に対応しています。対象外の場合はその旨をお伝えします。

Decision Baseの無料整理レポートとの違いは何ですか。

Decision Baseは連絡先不要で自動作成する無料レポートです。現在の設問は相続・空き家を前提にしています。Investmentの判断メモは、個別資料を人が確認する構想です。対象と資料が合う場合に作成条件をご案内し、費用が発生する場合は内容と金額へのご了承後に着手します。

Next step

結論ではなく、いま不足している材料から。

相談だけで契約や費用は発生しません。仲介等へ進む場合は、取引態様と報酬を事前に説明します。

第二導線｜具体的な購入候補がある方

購入前の確認事項を相談する

このフォームでは自己資金・年収の入力は任意です。分かる範囲だけでご相談いただけます。

具体的な購入候補について相談する

Evidence library

判断材料を深掘りする

モデルケースと既存コラムから、確認する順序を詳しく読めます。