不動産投資の世界では、レバレッジがしばしば「効かせるほど有利なもの」として語られます。自己資金は少なく、借入は最大に。フルローンやオーバーローンを引けることが、それ自体で力量の証のように扱われる場面もあります。
実際、少ない自己資金で大きな資産を動かせることは、不動産投資の大きな魅力です。同じ自己資金でも、レバレッジを効かせれば手の届く物件の規模は変わります。
ただ、実務で相談を受けていると、「借りられる上限まで借りた人」ほど、数年後に資金繰りで苦しむケースが一定数あります。問題はレバレッジそのものではなく、「借りられる額」と「借りていい額」を同じものとして扱っていることにあります。本稿では、その差と、借入額をどう決めるかという判断軸を整理します。
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レバレッジは、利益も損失も同じだけ増幅する
レバレッジとは、他人資本を使って投資の規模を拡大する仕組みです。たとえば自己資金2,000万円で1億円の物件を取得すれば、自己資金の5倍の資産を動かしていることになります。
この仕組みが上振れに働くと、効果は明確です。物件価格の上昇や利回りの改善が起きたとき、そのリターンは自己資金に対して数倍の大きさで返ってきます。少ない元手で大きな成果を得られる。これがレバレッジの魅力です。
しかし、増幅装置は一方向にしか働かないわけではありません。価格の下落、空室、金利の上昇といったマイナスの変化も、同じ倍率で自己資金に効いてきます。
たとえば物件価格が10%下がっただけで、1億円なら1,000万円の評価毀損です。これは自己資金2,000万円に対しては50%に相当します。実際には残債の減りや諸費用で数字は変動しますが、構造として、レバレッジが高いほど、同じ下落でも自己資金へのダメージ率は大きくなるということです。
レバレッジは「効かせれば有利になる」ものではなく、「振れ幅を大きくする」装置である。この前提を持っているかどうかで、借入額の決め方は変わってきます。
「借りられる額」は、銀行の論理で決まる
融資を受ける際、銀行は主に担保価値と返済能力を基準に上限を出します。その軸にあるのは、貸したお金が返ってくるかどうかです。
属性が良く、低金利で借りられる人ほど、この上限は大きく出ます。ただし、それは「これだけ借りても返済を続けられるはず」という銀行側の評価であって、「これだけ借りても運営の揺れに耐えられる」という保証ではありません。両者は別の基準です。
ここを混同して借りられる額をゴールにすると、自己資金は薄くなり、手元のバッファーが消えていきます。返済は続けられても、不測の支出が重なった局面で一気に資金繰りが詰まる。融資限度額いっぱいまで借りることが、安全な運営を意味するわけではないという点は、繰り返し確認する価値があります。
「借りていい額」は、耐久力から逆算する
一方で、「借りていい額」は、複数のマイナス要因が重なっても運営が回るかどうかという観点から決まります。そして、その要因のほとんどは、レバレッジによって打撃が増幅されるものです。
- 金利が1〜2%上がる
- 空室が続く
- 家賃が下がる
- 大規模修繕が来る
- 売却価格が想定を下回る
このうち金利を例にとると、増幅の構造がはっきりします。金利が2%から3%へ1%上がった場合、借入8,000万円・期間30年の元利均等なら、年間の返済額は約50万円増えます。これが借入4,000万円であれば、同じ1%の上昇でも増加は約25万円にとどまります。
つまり、借入が大きいほど、同じ金利上昇の打撃も大きくなる。空室や家賃下落、修繕の負担も同様に、レバレッジが高いほど手元の余力を削っていきます。逆に言えば、借入を抑えるほど、これらすべてのストレスに対する耐性は上がります。
「借りていい額」とは、こうしたストレスが重なっても資金繰りが回る水準のことです。物件の利回りや価格だけを見て決めるものではありません。
適正なレバレッジは、フェーズによって変わる
では、どの程度のレバレッジが適正なのか。これに一律の正解はなく、自身の投資フェーズによって変わります。
投資初期の段階では、耐久力を優先するのが基本です。自己資金を厚めに入れ、借入の比率は抑えめにする。最初の一棟でつまずかないこと自体が、次の選択肢を残すための条件になります。
一定の自己資金と運営実績が積み上がった規模拡大期には、レバレッジをやや効かせて規模を取る局面もあります。ただしその場合でも、保有全体の返済比率と手元資金の水準は常に確認しておく必要があります。一棟ごとには成立していても、全体で見たときに余力が薄くなっていることがあるためです。
そして、資産の維持や承継を意識する出口の局面では、むしろレバレッジを圧縮し、流動性と安定性を優先する方向に軸足が移ります。
重要なのは、「今は増幅させていい局面なのか、抑えるべき局面なのか」を意識して借入額を決めることです。フェーズと無関係に「借りられるだけ借りる」ことが、最も判断軸を欠いた状態だと言えます。
借入額を決める前に出しておく数字
物件を見てから「いくら借りられるか」を逆算するのではなく、物件を見る前に「いくらまでなら借りていいか」を自分で決めておく。順番を変えるだけで、借入の判断は安定します。具体的には、以下の数字を先に出しておくことをお勧めします。
- 自己資金として入れる額と、入れた後も手元に残す額
- 金利が2%上がっても返済が回るか（ストレス金利での試算）
- 空室・修繕が重なっても耐えられる月数
- その3つから逆算した「借入額の上限」
この上限を先に持っていれば、銀行が満額を提示してきても、自分の基準で判断できます。逆に、上限を決めないまま物件と融資条件を見ると、提示された金額そのものが基準になってしまい、気づけば耐久力を超えた借入になっていた、ということが起こります。
分からない項目は「不明」で構いません。不明が見えること自体が、次に何を確認すべきかを示してくれます。
レバレッジは目的ではなく、手段
レバレッジは、必要な規模を取るための手段であって、効かせること自体が目的ではありません。ここを取り違えると、「どれだけ借りられたか」が成果のように感じられ、本来見るべき耐久力が後景に退いてしまいます。
見るべきは「いくらまで借りられるか」ではなく、「いくらまでなら安全に持てるか」です。借入額を自分の耐久力から決められる人は、相場や金利が動いても揺れにくく、結果として次の一手を打てる余力を保ち続けられます。
銀行が示す上限ではなく、自分で定めた上限で借りる。その順番を守ることが、レバレッジをリスクではなく味方にするための前提だと考えています。
本コラムは不動産投資における判断軸の整理を目的としています。個別の投資判断は、資産状況・投資目的・市場環境により異なります。金利・返済額の試算は概算であり、実際の条件により変動します。具体的なご相談はLegit Houseまでお問い合わせください。